Астананың коммерциялық жылжымайтын мүлкіне инвестиция: тапшылық пен макроэкономика жылдық 30–40% табыстылықты қалай қалыптастырады

Алдымен макродеңгей

Астананың коммерциялық жылжымайтын мүлкіне инвестиция салғанда талдауды әдемі витринадан немесе шаршы метр бағасынан емес, макроэкономикадан бастайтын инвестор ұтады. Доллар бағамы, инфляция, демография және шағын әрі орта бизнестің өсу қарқыны сұранысқа, өтімділікке және жалдау мөлшерлемелеріне тікелей әсер етеді.

Доллар бағамының өсуі әдетте жылжымайтын мүлік құнын көтереді. Бағам кейін төмендегенде баға дәл сондай мөлшерде кері түспейді. Бұл асимметриялық әсер 2020 жылғы пандемия кезінде де, 2022 жылғы оқиғалардан кейін де байқалды: белгісіздік күшейгенде адамдар жинағын материалдық активке ауыстыруға тырысады.

Неліктен Астана мықты нарық болып қала береді

Нарық 2–3 жылдық циклдермен қозғалады. 2025 жылы инфляция 13%-ға жуықтады, ал Қазақстандағы шаршы метрдің орташа бағасы әлі де салыстырмалы түрде төмен — шамамен 600 мың теңге болды. Демография да осы көріністі күшейтеді: Қазақстандағы туу көрсеткіші әлемдік орташа деңгейден жоғары, ал бизнес елордада шоғырлануын жалғастырып келеді.

Коммерциялық жылжымайтын мүлік үшін ШОБ өсімі ерекше маңызды. Астанада шағын және орта бизнес субъектілерінің саны 2014 жылғы шамамен 25 мыңнан 80 мыңға жуықтады. Әрбір жаңа сервис, дүкен, дәріхана, кофехана немесе медициналық кабинет бірінші қабатқа, қасбетке, тұраққа және түсінікті кіреберіс ағынына сұраныс туғызады.

Өтімділіктің басты факторы — тапшылық

Тұрғын үй нарығында таңдау кең: ашық алаңдардан ондаған мың ұсыныс көруге болады. Астананың коммерциялық жылжымайтын мүлік нарығында бірегей нысандар әлдеқайда аз. Жеке инвестордың 40–500 млн теңге бюджетіндегі бастапқы сүзгіден кейін шамамен 700–800 нұсқа қалады.

Мықты құрылыс салушылардың сапалы үй-жайлары тез, кейде ресми сатылым басталмай тұрып өтеді. Бұл кездейсоқтық емес, тапшылықтың салдары: жақсы локация, дұрыс жоспар, тұрақ және инженерлік жүйелер жарнамалық таныстырылымдардан көрінгендей жиі кездеспейді.

Жұмыс істейтін стратегия

Инвестор үшін практикалық стратегия — дамып келе жатқан локациядан қара сылақтағы үй-жай сатып алып, оны white box деңгейіне жеткізу және құрылыс дүкеніне, азық-түлік форматына, дәріханаға немесе күнделікті сұраныстағы басқа сервиске 1–3 жылға жалға беру. Аудан қоныстанып, адам ағыны өскенде мөлшерлемені көтеріп, 3–5 жылдық ұзақ мерзімді шартқа көшуге болады.

Сапалы коммерциялық нысан үшін нарықтық бағдар — сатып алу құнының айына шамамен 1%-ы көлеміндегі жалдау кірісі. Нысан 100 млн теңгеге сатып алынса, айына кемінде 1 млн теңге әкелуі керек. 1%-дан жоғары көрсеткіш инвестициялық модельді және күрделі пайыз әсерін күшейтеді.

Таңдау өлшемшарттары

• локация;
• тұрақ;
• жоспарлау;
• техникалық сипаттамалар: электр қуаты, желдету, ауа тарту жүйесі және су нүктелері.

Тұрақты екінші кезектегі ұсақ-түйек деп қарауға болмайды. Ыңғайлы кіреберісі жоқ мықты локация да жалға алушылардың бір бөлігін, сонымен бірге капиталдандырудың бір бөлігін жоғалтады.

Қорытынды

Астананың коммерциялық жылжымайтын мүлкі — пассив актив емес, салқынқанды есепке арналған құрал. Нарықты 6 ай зерттеп, бас жоспарды қарап, құрылыс салушыны тексеріп, жалдау кірісін есептеп және шығу жолын алдын ала жоспарлаған инвестордың теңгемен жылдық 30–40% табыстылыққа жету мүмкіндігі бар.